НОВОСТИ ИНСТИТУТА

Интервью первого заместителя директора ИБРАЭ РАН Владимира Пономарева

Наш собеседник —  первый заместитель директора по стратегическому развитию и инновациям Института проблем безопасного развития атомной энергетики РАН, директор Департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России, президент Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), профессор, доктор физико-математических наук Владимир ПОНОМАРЕВ.

— Руководство страны поставило задачу довести ввод жилья к 2015 году до 90 миллионов квадратных метров, а к 2020 году — до 140 миллионов (по одному  квадратному метру на душу населения в год). При этом оговорено, что жилье должно стать доступным по меньшей мере для 30 процентов населения. Такого количества богачей у нас не наберется, поэтому дома и квартиры будут покупать в основном с помощью ипотечного кредита. Готовы ли вы, Владимир Николаевич, вместе с возглавляемой вами НАУИР к столь масштабному наращиванию ипотеки?
— Давайте считать. Сейчас мы вводим ежегодно порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. Если учесть социальные нормы жилплощади на человека, а также то, что семья в среднем состоит из трех человек, то наше вводимое жилье обеспечивает полтора процента населения страны. Теперь учтем, что новоселы, переезжая в купленную квартиру, освобождают свое старое жилье, которое тоже кто-нибудь приобретет. Тогда цифру «осчастливленных» можно удвоить (это — верхняя граница) и принять за три процента. Учтем еще какие-то продажи на вторичном рынке жилья и прибавим их сюда. По самым оптимистическим оценкам выходит, что сегодня мы можем реально обеспечить жильем не более пяти процентов населения страны.
Вот вы теперь и представьте, что значит с пяти процентов перейти к тридцати: надо «скакнуть» в шесть раз! Это будет покруче, чем знаменитый «Большой скачок» в Китае полвека назад. Очевидно, что это фантазия. Обеспечить реально треть населения страны жильем мы не сможем. Мы просто столько не построим. Прирост валового внутреннего продукта в стране составляет в среднем порядка 5-6 процентов. Если по всем отраслям пятипроцентный прирост, то почему в строительстве окажется существенно больше? Ясно, что этого не будет.
— Если строительство жилья сделать приоритетной целью, прирост будет больше.
— На нашем веку много чего было. То нам обещали, что в 1980 году будем жить при коммунизме, то сулили к 2000 году каждому по квартире… Конечно, если государство реально объявит приоритетом решение жилищной проблемы, то динамика ввода жилья будет больше. Но все равно не такая, чтобы достичь рубежа в 140 миллионов квадратных метров к 2020 году.
Увеличить строительство жилья чуть ли не втрое — задача невозможная. Вы только представьте, сколько для этого потребуется стали, цемента, кирпича…
— Базу надо готовить заранее.
— Надо. А мы до сих пор не можем принять стратегию развития базы стройиндустрии.
— Кстати, она года два валяется в виде проекта.
— Вы правильно выразились: именно валяется. О базе стройиндустрии мы говорили еще при В. Яковлеве, тогдашнем министре регионального развития. Ее до сих пор нет. В те же годы Ассоциация строителей России подготовила стратегию развития жилищного рынка. Все осталось втуне.
Президент страны ставит политическую задачу: увеличить ввод жилья. Правительство должно обеспечить решение этой задачи и разработать конкретные меры для достижения цели. А как можно решать задачу, если до сих пор нет стратегии развития базы стройиндустрии?!
— Но почему ее не утверждают?
— Попытаюсь объяснить. В результате абсолютно не продуманной так называемой административной реформы 2004 года с одновременным принятием (как говорится, в безакцептном порядке) четырех национальных проектов наша экономика потеряла управляемость. В этом самая большая наша беда. Что происходило, можно проиллюстрировать на примере строительной отрасли. То у нас был Госстрой РФ, то вместо него появилось агентство при Министерстве промышленности, то его переподчинили Минрегиону, а потом и вовсе ликвидировали… Постоянная чехарда кадров, потеря многих квалифицированных специалистов. В такой ситуации неизбежны срывы. Появляются ошибочные решения, а нужные — не принимаются.
Мне есть с чем сравнивать, поскольку я работал в этой систем и до злосчастной реформы 2004 года. Распоряжение о моем назначении заместителем председателя Госстроя РФ подписывал Владимир Путин, возглавлявший тогда Правительство РФ. Он же председательствовал на заседании Правительства РФ, уже будучи избранным Президентом РФ, когда была утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. В течение его первого президентского срока я работал в Госстрое России, который в полной мере являлся штабом жилищной политики. Хотя недостатки в работе были и у нас.
Основная причина, по которой сейчас не выполняются планы, годами «валяются» проекты стратегий, — это расхлябанность и некомпетентность управленческих кадров исполнительных органов власти.
— Наверное, свою лепту внес и экономический кризис.
— Возможно. Но почему кризис был таким глубоким? Да потому, что была допущена стратегическая ошибка при проведении жилищной политики: в дефицитной экономике делать ставку на приобретение жилья только в собственность — это смерти подобно. Об этом предупреждали и Ассоциация строителей России, и НАУИР, и министр финансов Алексей Кудрин. Но нас не услышали. В результате цены на жилье  «разогрелись» до предела, что имело ряд последствий для экономики в целом. А с началом кризиса проблемы только обострились. Кстати, строительная отрасль до сих пор не преодолела последствия кризиса.
Надо обеспечивать жильем не только те слои населения, которые способны его приобрести в собственность (пусть даже с помощью ипотеки). Необходимо строить социальное жилье, необходимо развивать разнообразные формы государственной поддержки людям, пытающимся решить жилищную проблему. На сегодня же лишь 0,2 процента российских семей получили в той или иной форме государственную поддержку на приобретение жилья.
Поставить задачу — это одно. А превратить ее в настоящий проект, сделать своеобразную «дорожную карту» достижения цели — это совсем другое. Вот с этим государство пока справляется плохо.
А безоглядно уповать на ипотеку просто не серьезно. Ни в одной стране мира ипотека не является социальной программой. Это всего лишь инструмент приобретения жилья для тех категорий граждан, у которых стабильные и достаточно высокие доходы. Наберется ли у нас таких до 30 процентов? Нет и еще раз нет.
Доходы населения растут далеко не так быстро, как об этом говорят и пишут. Но даже если все мы вдруг разбогатеем, есть еще один ограничительный фактор — способность промышленности увеличить свое производство до необходимых размеров. Нам не из чего будет строить то количество жилья, которое намечено. Решение задачи следует запланировать на длительную перспективу. Одной-двумя пятилетками тут не обойдешься.
— На длительную перспективу — это значит никогда. Мы уже знаем, чем кончаются 20-летние программы.
— Вот тут я гораздо больший оптимист, чем вы. Уверен, что можно все спрогнозировать достаточно аккуратно и точно, а затем реализовать. Но при одном условии: надо убрать, наконец, все препятствия, мешающие нормально развиваться инвестиционно-строительному комплексу. Например, до сих пор не решена проблема создания инженерной инфраструктуры, а без этого все разговоры о доступной цене квадратного  метра остаются разговорами. Без этого дом вообще не построишь. И проблему эту должно решать государство. Далее, нужны дороги, а их нет. По-прежнему длительными остаются сроки согласования проектно-сметной документации. Короче говоря, ни одна из проблем, тормозящих развитие отрасли, до сих пор не решена. Исполнительная власть не справляется со своими задачами.
— Владимир Николаевич, следует ли нам в нынешних условиях сделать упор на строительство социального жилья?
— Следует равномерно развивать жилищное строительство для всех категорий граждан. Есть люди, которые хотят и могут покупать жилье. Для них должен существовать сегмент бизнес-класса, элитного жилья. Есть люди, которые не могут приобретать жилье исключительно за счет своих средств, но способны это сделать при помощи ипотеки. Для них может подойти жилье экономкласса, какое-то жилье повышенной комфортности. Наряду с этим должно быть социальное жилье, арендное жилье и так далее. Надо позаботиться о том, чтобы все категории граждан имели возможность решать свою жилищную проблему. Для этого нужен набор разнообразных инструментов, как рыночных, так и не рыночных, способствующих приобретению жилья. А ипотека — всего лишь один из таких инструментов.
Ведь в чем опасность ипотеки в том виде, как ее сейчас пропагандируют? Насильственное снижение ставок по ипотечным кредитам противоречит самой сути этого рыночного механизма приобретения жилья. Рано или поздно мы можем столкнуться с проблемой некачественных кредитов, о которую расшибли лоб американцы. К примеру, нельзя выдавать ипотечный кредит без первичного взноса со стороны заемщика. Почему? Да потому, что этот взнос является страховым полисом для банков. Он снижает риски для банков в случае дефолта заемщика.
— То есть на первичный взнос обращается взыскание?
— Должен заметить,  что взыскание — это длительная процедура. Ибо в нашем законодательстве много всяких запретов. Например, если жилье у заемщика единственное, то должна быть обязательно помощь со стороны местных органов власти. А если помощи нет? Время идет, банк несет потери. И не надо представлять себе банк в образе жиреющего крокодила. Банк является хранителем наших с вами денег. И когда мы «подставляем» банки, ставя перед ними задачи, которые снижают их финансовую устойчивость, то это рикошетом ударит по нашим же вкладам и депозитам. Неоправданное снижение требований банка к заемщикам опять-таки ведет к ухудшению финансовой устойчивости банка. Понижение процентной ставки против рыночного уровня ведет к тому, что выданные ипотечные кредиты остаются на балансах банков без возможности рефинансировать эти кредиты. А без рефинансирования банк лишается «длинных» денег и вынуждает либо остановить выдачу новых ипотечных кредитов, либо продолжить ее в ущерб финансовой устойчивости.
Нельзя дотировать процентную ставку по кредиту. Но есть другой способ оказать социальную помощь заемщику: дотировать стоимость квадратного метра жилья. Это не нарушит рыночной природы ипотеки. Именно так и поступают в других странах мира. Государство может взять на себя оплату стоимости земли, на которой строится дом, оплату инженерной инфраструктуры к дому. Тем самым  цена квадратного метра приблизится к 30 тысячам рублей. А при такой цене уже можно выдавать ипотечный  кредит по нормальной рыночной ставке. В этом случае действия будут экономически осмысленными.
Хочу еще раз подчеркнуть важность механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Будучи долгосрочными, эти кредиты выдаются банком из «длинных» денег, которых у него совсем немного. Затем некая организация (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выкупает этот кредит у банка, благодаря чему его баланс восстанавливается, и банк  может продолжать выдавать кредиты. Из выкупленных кредитов формируются пулы, под которые выпускаются ипотечные ценные бумаги, поступающие на фондовый рынок. А теперь представьте, что ставка по ипотечным кредитам принудительно снижается. Что произойдет? Да просто ипотечные ценные бумаги перестанут раскупаться. Нормальный ход «воспроизводства» ипотеки  будет прерван. Ипотека остановится.
Кстати, аналогичная схема рефинансирования необходима и для широкого внедрения арендного жилья. Почему у нас практически не строят арендные дома? По той же причине нехватки «длинных» денег. Чтобы вернуть вложенные средства, застройщику потребуется много лет собирать у жильцов арендную плату. И если он строил этот дом за счет кредитных средств, то вернуть их в срок он не сможет и обанкротится. А при наличии механизма рефинансирования с помощью ценных бумаг он моментально вернет вложенные средства, а потом из арендной платы жильцов будет постепенно обслуживать свои долги.
К сожалению, даже механизм рефинансирования ипотечных кредитов изрядно пострадал во время кризиса, а его восстановлению мешает оказываемое на банки давление по поводу снижения процентных ставок. В этом плане огромную негативную роль играет Сбербанк. Будучи самым большим государственным банком на рынке, он нарушает правила конкурентной игры: снижает ставки, ибо может себе это позволить. Остальные банки не могут, но тоже вынуждены снижать ставки в ущерб своей финансовой устойчивости. Такие перекосы не должны возникать на рынке, и об этом надо  позаботиться соответствующим надзорным органам.
— Владимир Николаевич, а сколько все-таки жилья мы будем строить в 2020 году, если рубеж в 140 миллионов квадратных метров вы считаете недостижимым?
— Я не гадалка. Но если исходить из ежегодных темпов прироста в 5-7 процентов, то мы можем дойти до 100 миллионов максимум. В большее я не верю.
В любом случае начинать нам надо с восстановления системы управления строительной отраслью и народным хозяйством в целом. Когда будет выстроена система управления, качественно улучшена исполнительская дисциплина (реальная, а не напоказ!), уменьшится коррупция и будут сняты все путы со строительства, тогда появится надежда решить жилищную проблему. И мы ее решим.

Владимир АРХИПОВ.